Vous trouverez ci dessous la note sur la taxe foncière rédigée par notre avocat.
Communiqué de Me NAHON concernant les taxes foncières
GILLES NAHON
AVOCAT AU BARREAU DE NICE
Spécialisé en Droit Fiscal et en Droit des Sociétés
17 Rue Alexandre MARI 06300 NICE TEL : 04 93 80 20 54
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Membre d’une association agréée- Le règlement des honoraires par chèques est accepté
Société Civile Domaine du Pin de la Lègue - CS 70095
2700 Route Départementale 4.
83603 FREJUS Cedex
NICE, 17 juin 2021
Mesdames, Messieurs les Associés,
Le Conseil d’administration m’a consulté au sujet des impositions à la taxe foncière sur le bâti et à la taxe d’habitation sur les installations (mobil home, caravanes..) que l’administration envisage d’appliquer.
L’administration a opéré sur site à des opérations de mesurage des installations et pris des photos.
Ces opérations auraient été réalisées en application des dispositions prévues à l’article 1517 du code général des impôts.
Ainsi près de 1.865 associés ont reçu un courrier de l’administration fiscale les informant qu’ils recevront dans le courant du mois de septembre 2021 un avis de taxe foncière.
Ce courrier ne vise qu’une imposition à la taxe foncière et non une imposition à la taxe d’habitation.
RAPPEL DES ELEMENTS FACTUELS - DROIT APPLICABLE
1) L’Objet social de la SCI- Propriété
En application des dispositions statutaires et conformément à l’objet social de la SCI Domaine du Pin de la Lègue :
Aucun associé n’est propriétaire de sa parcelle. Il dispose uniquement d’un droit de jouissance.
C’est à tort que l’administration indique littéralement dans le courrier précité « vous êtes propriétaire du local désigné ci-après, lot n ».
Il conviendra d’en tirer les conséquences au regard de la procédure d’imposition appliquée.
2) Le procès-verbal des impôts suite aux visites des 4, 22 et 25 avril 1996
L’assujettissement à une taxe d’habitation avait été envisagé par l’administration fiscale en 1996 uniquement pour les habitations légères de loisirs (H.L.L) qui n’ont pas vocation à être déplacées et les maisons mobiles ou mobil-homes qui, du fait de l’adjonction de constructions annexées font corps avec eux et les immobilisent (notamment éléments maçonnés, vérandas fermées,…)
Sauf erreur de ma part l’imposition à une taxe foncière sur le bâti n’a pas été retenue à l’époque.
Cette prise de position formelle de l’administration fiscale pourrait être utilement invoquée à l’appui d’une décharge des impositions réclamées.
3) Les règles applicables : du cas par cas
Le régime fiscal applicable aux habitations légères de loisirs est conditionné par l'examen de la situation de fait propre à chaque installation.
En matière de taxe foncière sur les propriétés bâties, sont imposables les constructions qui sont fixées au sol à perpétuelle demeure et qui présentent le caractère de véritables bâtiments.
Dès lors, sont passibles de cet impôt les habitations légères de loisirs qui reposent sur des fondations ou une assise en maçonnerie telles qu'il soit impossible de les déplacer sans les démolir.
Rép. Hérisson : Sén. 5-9-2002 p. 1950 n° 402 ; Rép. Jeanjean : AN 17-11-2003 p. 8815 n° 15858 ; BOI-IF-TFB-10-10-10 n° 100, 12-9-2012.
Le Ministre a indiqué :
Les maisons mobiles et caravanes sont exclues du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors que n'étant pas fixées au sol à perpétuelle demeure, elles ne présentent pas le caractère de véritables constructions.
Rép. Nayral, AN 8-2-1991 p. 596 n° 35439.
Cette doctrine constitue incontestablement un moyen sérieux à l’appui d’une non imposition.
Cependant, il a été jugé :
Des habitations légères de loisirs posées au sol sur un socle de béton et n'étant pas normalement destinées à être déplacées présentent le caractère de véritables constructions constitutives de propriétés bâties au sens de l'article 1380 du CGI. Ainsi, des habitations de ce type implantées sur un terrain de camping sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, même si certaines d'entre elles sont périodiquement déplacées à l'intérieur de ce terrain. CE 28-12-2005 n° 266558, 8e et 3e s.-s., Sté Foncicast : RJF 3/06 n° 266, concl. P. Collin BDCF 3/06 n° 32.
Dans ces conclusions Monsieur le rapporteur Public met en évidence les points suivants
- Les habitations légères de loisirs semblent devoir être distinguées des caravanes (CE 21 octobre 1981 n° 20656 : RJF 12/81 n° 1093 avec chronique Ph. Léger p. 557 ; CE 11 avril 1986 n° 63824 : RJF 6/86 n° 609 avec conclusions contraires N. Chahid-Nouraï p. 355 ; CE 5 juin 1987 n° 63833 : RJF 8-9/87 n° 893), mais également des « maisons mobiles » ou mobil-homes qui ne sont pas considérées par l'administration comme de véritables constructions et ne sont pas, pour ce motif, assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties (Rép. Nayral AN 8 février 1991 p. 596 n° 35439).
- En principe une construction n'est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties que si elle est reliée au sol de telle façon qu'il soit impossible de la déplacer sans la démolir.
- Il a été jugé qu'un mobil-home susceptible d'être déplacé à tout moment était hors du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'habitation, quelles que soient les conditions de son stationnement et de son utilisation (CE 13 avril 1988 n° 64547 : RJF 6/88 n° 746).
Au cas d’espèce il conviendra d’apprécier la situation des éléments de fait des installations de chaque associé.
A mon analyse les moyens de droit cités ci-dessus pourront être raisonnablement soulevés à l’appui d’une décharge dans la mesure où nous démontrerons la possibilité de déplacement à tout moment du mobil home.
Enfin l’administration entend limiter l’exonération uniquement aux cas où il est possible de tracter le mobil home ce qui est contestable car cette condition n’est pas visée par les textes et la jurisprudence.
4) Les modalités de calcul
Pour chaque associé il conviendra de déterminer la valeur locative cadastrale et de vérifier la valeur retenue par l’administration (surfaces retenues, coefficient, pondération, catégorie…).
5) La procédure
D’après les indications de l’administration, chacun des associés concernés va recevoir courant septembre un avis de taxe foncière 2021.
Le délai pour contester cet impôt expire le 31 décembre 2022.
Pour ceux qui le souhaitent une demande de sursis de paiement pourra être formulée dans la réclamation.
En cas d’échec des intérêts complémentaires seront dus au taux de 2,40 %
Dans la mesure du possible, je conseille de payer ce qui, bien entendu, ne nous empêche pas de contester cette imposition et d’obtenir, après dégrèvement le remboursement assorti d’intérêts au taux de 2,40%. ( net d’impôt !)
En cas de décision de rejet il faudra saisir le Tribunal Administratif de Toulon.
Restant à votre disposition pour tout renseignement et précision
Je vous prie de croire à l’assurance de ma considération la meilleure.
Gilles NAHON